Pinjaman hipotek: 20 kiat ahli
Saya tidak ingin membayar sewa seumur hidup, tetapi menaruh uang itu di properti. Apa yang harus saya pikirkan terlebih dahulu?
© Fotolia.comSaya sering mendengar ungkapan "Saya lebih suka membayar sewa di saku saya sendiri". Tetapi rencana untuk membiayai rumah atau kondominium dengan cara itu hanya berfungsi jika Anda menghasilkan jumlah ekuitas yang bagus. Kalau tidak, suku bunga pinjaman yang harus Anda bayar ke bank saja akan melebihi sewa sebelumnya - belum lagi pembayaran pinjaman. Namun, dalam jangka panjang, dalam 20 tahun dan lebih, tagihan dapat diambil. Dengan asumsi bahwa kerangka kerja pribadi Anda benar: Anda, misalnya, dipekerjakan secara permanen di perusahaan yang sehat secara finansial; Mereka sehat, berpenghasilan baik dan tidak mungkin pindah ke kota lain.
Berapa banyak ekuitas yang harus saya bawa?
Semakin banyak, semakin baik! Jika Anda ingin tidur nyenyak, Anda mengharapkan 30 persen dari harga pembelian. Setidaknya harus 20 persen. Kurangnya ekuitas selalu berarti bahwa Anda harus meminjam jumlah uang yang relatif besar - dan membayar banyak bunga kepada bank.
Kemungkinan pinjaman hipotek mana yang ada?
Pada dasarnya, selain ekuitas, orang juga harus mempertimbangkan uang sendiri untuk biaya tambahan saat membeli properti. Seringkali mereka tidak terpikirkan, mereka dapat menebus, tergantung pada negara, antara 8 dan 10 persen dari harga pembelian - untuk biaya notaris yang melaksanakan kontrak pembelian, untuk masuk dalam daftar tanah, untuk pajak transfer tanah dan kemungkinan komisi perantara. Ini adalah kemungkinan utama peminjaman hipotek:
pinjaman hipotek: perjanjian kredit jangka panjang dengan bank tempat properti dijaminkan kepada bank. Hipotek berlangsung sampai seluruh jumlah pinjaman dilunasi. Aturan praktis: semakin rendah pembayaran saat ini, semakin lama jangka waktu pembayaran. Tidak menjadi bingung dengan ini adalah periode bunga tetap, yaitu periode di mana suku bunga ditetapkan. Ini biasanya 10, 15 atau 20 tahun. Pada akhir periode bunga tetap, biasanya masih ada sisa hutang yang relatif tinggi.
Bausparvertrag: Pada masyarakat bangunan, sejumlah tertentu disimpan pada tingkat bunga tetap. Jika kontrak siap untuk penugasan (misalnya, karena 40 atau 50 persen dari jumlah itu disimpan), Anda memiliki hak untuk pinjaman tabungan rumah berbunga rendah untuk jumlah yang tersisa.
pembiayaan campuran: Kombinasi pinjaman bank dan pinjaman tabungan rumah.
Pinjaman publik: Antara lain penghargaan Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Mereka rendah minat karena mereka mempromosikan proyek konstruksi yang diinginkan secara politis - seperti isolasi termal yang sangat efektif.
Perumahan Riester: perjanjian pinjaman bersertifikat untuk pembangunan atau pembelian properti yang dimiliki sendiri dan tempat tinggal utama. Model ini paling bermanfaat untuk keluarga muda dengan beberapa anak. Mereka mendapat manfaat dari tunjangan jangka panjang dan banyak negara - € 154 per orang per tahun, € 185 per anak dan € 300 (lahir setelah 1/1/2008). Prasyarat: pembayaran tahunan sebesar 4 persen dari gaji kotor tahun sebelumnya, maksimum € 2100. Namun, hunian Riester juga memiliki banyak kaitan dan celah, karena banyaknya peraturan birokrasi. Cari tahu di waktu yang tepat tentang kelebihan dan kekurangan (misalnya, di www.vorsorge-know-how.de), dan pastikan untuk mendapatkan saran yang komprehensif.
Rumah atau kondominium - bagaimana saya mencari tahu apa yang lebih cocok untuk saya dan keluarga saya?
Anda ingin tinggal di kota? Maka itu lebih cenderung sebuah kondominium. Dekat dengan rumah-rumah kota, paling tidak di kota-kota besar seperti Munich, Hamburg, Frankfurt atau Stuttgart, dan jika demikian, maka dengan harga yang mengerikan. Pertanyaan "rumah atau kondominium?" Jadi, pertama-tama, ini yang finansial. Karena apartemen umumnya lebih murah daripada rumah dengan tanah - dalam pembelian, tetapi juga dalam biaya berikutnya seperti biaya perbaikan atau pemanasan. Perlu diingat, bagaimanapun, bahwa sebagai pemilik apartemen, Anda akan selalu menjadi bagian dari rumah tangga - dengan semua konflik yang telah diprogram yang mungkin sudah Anda miliki dari waktu Anda sebagai penyewa. Dan itu juga berarti bahwa Anda tidak dapat memutuskan sendiri, apakah itu pembaruan fasad, warna tangga, pemasangan lift atau pemasangan tata surya. Tentu saja, situasi kehidupan selalu memainkan peran penting. Apakah Anda memiliki anak kecil? Maka sebuah rumah di pedesaan akan menyenangkan, tetapi jujur bertanya pada diri sendiri: Apakah Anda menikmati berkebun? Apakah Anda ingin melakukan semuanya sendiri, apa lagi yang dilakukan perusahaan manajemen properti untuk Anda? Siapa di keluarga Anda yang siap menyisihkan salju dan es di depan rumah pada awal musim dingin? Berapa banyak waktu dan uang yang Anda habiskan, karena Anda harus pergi jauh lebih jauh daripada sebelumnya untuk bekerja? Dan jika anak-anak Anda kemudian pergi dengan caranya sendiri: Apakah rumah dalam kehijauan masih menjadi impian Anda?
Apakah kontrak tabungan rumah bermanfaat jika saya tidak tahu apakah saya ingin membangun nanti?
Benar-benar! Jika Anda memutuskan selama Ansparphase terhadap pembelian real estat, kontrak dapat dikonversi dengan berbagai harga kemudian dalam kontrak tabungan murni. Maka ada tingkat bunga yang lebih tinggi jika pinjaman dihapuskan.Keuntungan penting dari kontrak Bauspar: Anda tidak harus mengikatkan diri pada satu atau opsi lain di kesimpulan.
Bisakah layanan hemat modal dimasukkan dalam kontrak tabungan rumah?
Ya itu mungkin. Tetapi untuk pembelian properti, uang yang disimpan di sana tidak akan cukup, bahkan setelah bertahun-tahun. Hitung daripada kontribusi untuk biaya tambahan, yang membawa pembelian real estat dengan sendirinya.
Bagaimana cara menemukan penilai yang dapat diandalkan yang dapat menghargai nilai rumah?
Bank swasta besar, bank tabungan dan bank koperasi sering memiliki departemen real estat mereka sendiri. Karyawan di sana biasanya juga memberikan laporan ahli. Selain itu, banyak broker memiliki pelatihan tambahan sebagai ahli, dan arsitek adalah milik mereka sendiri. Anda mungkin juga ingin mendengar dari teman tentang apakah seseorang mengenal seorang ahli yang dapat diandalkan.
Jika biaya rumah 750.000 euro, berapa banyak yang bisa Anda biayai melalui pinjaman?
Sebagai aturan, maksimum 80 persen dari harga pembelian - pada 750.000 euro, misalnya, Anda akan mendapatkan pinjaman 600.000 euro. Dengan kelayakan kredit terbaik dan keadaan keuangan yang sangat baik dari para peminjam, terkadang bisa 100 persen dari harga pembelian. Tetapi kemudian Anda membayar untuk suku bunga yang sering lebih tinggi.
Apakah ada komputer pembanding untuk pinjaman hipotek di Internet?
Komputer daring semacam itu menawarkan bank dan perusahaan asuransi, serta perusahaan Internet, surat kabar, pertukaran real estat dan portal seperti www.interhyp.de (termasuk perhitungan anggaran, kalkulator untuk bunga, pembayaran kembali atau pinjaman lanjutan), www.immobilienscout24.de ( antara lain dengan harga pembelian di berbagai daerah atau kabupaten kota) atau www.drklein.de (antara lain dengan kalkulator pinjaman dan perkiraan untuk pengembangan suku bunga jangka pendek atau menengah dengan pembiayaan bangunan).
Berapa beban bulanan, dan bagaimana saya menghitung jika saya mampu membayarnya?
Beban bulanan tentu saja tergantung pada jumlah pinjaman dan bunganya. Misalnya, dengan asumsi Anda memiliki pinjaman 300.000 euro dengan bunga 4 persen dan pembayaran 1 persen, Anda harus mengharapkan utang 5 persen per tahun. Ini berarti Anda membayar € 1.250 per bulan untuk bunga dan pokok pinjaman. Untuk memeriksa apa yang Anda mampu, yang terbaik adalah membuat daftar semua yang Anda belanjakan rata-rata per bulan. Ini membandingkan pengeluaran yang mungkin datang kepada Anda sebagai pemilik rumah. Anda tidak hanya harus mengharapkan kredit, tetapi juga harus memikirkan pemanasan, biaya air atau pengumpulan sampah. Waspadalah, jika itu hanya mencapai nol! Suatu penyangga risiko harus - misalnya untuk keadaan darurat pribadi, untuk perbaikan rumah atau apartemen, mungkin juga untuk kenaikan selanjutnya dalam tingkat pinjaman.
Bisakah saya membagi jumlah total dana?
Ya, itu bahkan dapat dilakukan dengan sangat baik. Sebagai contoh, anggaplah Anda memerlukan pinjaman 100.000 euro dan dapatkan 40.000 euro dari kontrak tabungan dalam empat tahun. Jika Anda dapat memasukkan uang ini ke dalam amortisasi, masuk akal untuk membagi pinjaman. Kemudian suku bunga tetap untuk bagian pinjaman di atas EUR 40.000 hanya disepakati selama empat tahun. Setelah pembayaran kontrak tabungan, bagian pinjaman ini akan dibayar kembali. Juga bermanfaat untuk memasukkan kontrak Bauspar berbasis alokasi dalam pembiayaan. Pinjaman tabungan rumah, tidak seperti pinjaman bank, dapat dilunasi kapan saja.
Bank saya menawarkan pinjaman konstruksi dengan bunga variabel. Haruskah saya melakukan itu?
Suku bunga variabel tampaknya pada awalnya sangat menggoda karena suku bunga jauh lebih rendah dari biasanya. Alasannya: bank mengambil biaya yang lebih tinggi untuk uang | pinjaman hipotek, tetapi tidak ada premi untuk jaminan suku bunga tetap selama setahun. Model ini berbahaya, karena suku bunga variabel disesuaikan setiap tiga bulan dengan suku bunga pasar. Secara konkret, ini berarti bahwa jika suku bunga naik, demikian juga beban bunga Anda. Karena itu, Anda hanya boleh menyetujui suku bunga variabel untuk pinjaman konstruksi jika Anda dapat membayar kembali pinjaman pada waktu yang tepat, misalnya, karena Anda akan mendapatkan asuransi jiwa yang lebih besar dalam waktu dua tahun.
Jika saya menyadari bahwa saya membayar terlalu lama untuk pinjaman, dapatkah saya menegosiasikan persyaratan baru di antaranya?
Jika, misalnya, Anda telah menetapkan suku bunga selama sepuluh tahun, maka yang terbaik adalah menegosiasikan modalitas sesudahnya. Bahkan perubahan bank dimungkinkan. Untuk perubahan selama jangka waktu bank mengenakan biaya tinggi. Namun, dengan periode bunga tetap yang lebih lama (misalnya, 20 tahun), Anda selalu memiliki opsi untuk mengklaim hak pengakhiran khusus setelah sepuluh tahun. Setelah periode pemberitahuan (biasanya) enam bulan, pinjaman baru dengan syarat dan ketentuan saat ini dapat diterapkan.
Suamiku ingin membeli flat. Sekarang bank menuntut saya menandatangani jaminan. Haruskah itu?
Setidaknya begitulah adanya. Karena dua orang yang bertanggung jawab atas kredit, tentu saja bank daripada peminjam saja. Di sisi lain, tidak ada keberatan jika Anda juga ada dalam daftar tanah. Karena jika Anda memiliki 50 persen properti, wajar jika Anda bertanggung jawab atas setengah dari pinjaman.Jika hanya suami Anda yang merupakan pemilik daftar tanah, Anda harus menolak jaminan menurut pendapat saya.
Kerabat memberi saya pinjaman gedung dengan bunga dua persen. Bisakah saya menerimanya? Dan siapa yang ada dalam daftar tanah?
Pinjaman seperti itu tidak jarang. Dalam hal apa pun, Anda harus mencatat bunga dan tanggal pembayaran yang disepakati dalam kontrak tertulis. Sebagian besar pinjaman di antara kerabat atau teman diberikan tanpa masuk dalam daftar tanah. Kalau tidak, pinjaman ini akan menjadi "bawahan" dalam daftar tanah, yaitu: dalam penyitaan, semua kreditor lainnya akan mendapatkan uang mereka.
Kapan dana harus diselesaikan?
Bagaimanapun, pada awal pensiun, ketika penghasilan lebih rendah - dan Anda akhirnya ingin mendapatkan manfaat dari kehidupan "bebas sewa".
Saya memiliki warisan dalam pandangan. Apakah masuk akal untuk mengganti pinjaman konstruksi dengan prematur?
Ya, jika bunga pinjaman yang tersisa lebih tinggi dari "penalti pembayaran di muka". Bank dapat menagih Anda untuk ini jika Anda secara sepihak mengakhiri perjanjian pinjaman sebelum kedaluwarsa.
Apa yang terjadi jika saya tidak dapat membayar lagi?
Anda dapat bernegosiasi dengan bank apakah dan berapa lama Anda akan ditangguhkan. Jika pembayaran masih tidak memungkinkan maka Anda harus menjual properti atau bank akan melakukan penjualan penyitaan.
Teman-teman mendapat pinjaman gedung dari bank tabungan lebih murah daripada bank rumah saya. Bukankah perubahan akan bermanfaat bagi saya?
Jika ada, Anda harus menunggu sampai suku bunga mengunci pinjaman Anda berakhir. Tapi apa yang harus Anda pertimbangkan sebelum perubahan: Hanya bank rumah Anda yang mengetahui keadaan keuangan Anda dengan cukup baik. Di bank lain Anda tidak akan bisa mendapatkan cek kredit lain.
Haruskah seseorang membeli kondominium sebagai investasi, jika seseorang tidak ingin menggunakan properti itu sendiri?
Ini bisa bermanfaat jika pengembaliannya benar, yaitu laba bersih melebihi setidaknya tingkat inflasi (diasumsikan) 2 hingga 3 persen. Namun, real estat bukanlah investasi yang mudah. Mereka harus dipelihara, dikelola, dan disewa. Itu semua biaya, dan sewa bisa jatuh atau gagal sama sekali. Mungkin manfaat pajak yang membuat investasi ini menarik juga akan dihapus.
Informasi tentang penilaian real estat gratis dapat ditemukan di rekan-rekan stern.de.
